Διόρθωση στοιχείων κτηματολογίου: Πως γίνεται;

Το Κτηματολόγιο, το εθνικό σύστημα καταγραφής και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, βασίζεται σε δηλώσεις, τίτλους και μετρήσεις πιθανώς και δεκαετιών. Αυτό σημαίνει πως ναι μεν προσφέρει ασφαλή καταγραφή, προστασία των δικαιωμάτων και διευκόλυνση των συναλλαγών, αλλά δεν είναι απίθανο να γίνουν και λάθη.

Πώς προκύπτουν τα λάθη στο Κτηματολόγιο

Δεν υπάρχει κάποια πρόθεση, προφανώς. Αλλά μπορεί να συμβεί να περαστούν λάθος στοιχεία σε ένα σύστημα όπου εκ φύσεως υπάρχει η ανάγκη για μεγάλη ακρίβεια στα δεδομένα.

Κύριες αιτίες για λάθος στοιχεία

• Λάθη στη μεταφορά δεδομένων. Ένας αναγραμματισμός, ένα μικρό τυπογραφικό λάθος, ένας αριθμός δίπλα είναι αρκετός για να περαστεί λάθος στοιχείο π.χ. σε ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, αριθμό συμβολαίου. Είναι τα λεγόμενα πρόδηλα σφάλματα και διορθώνονται με τον πιο εύκολο τρόπο (διάβασε παρακάτω).

• Παλιά ή πρόχειρα συμβόλαια. Μπορεί να συντάχθηκαν δεκαετίες πριν και να έχουν ασαφείς περιγραφές, να λείπουν στοιχεία ή να μην είναι ακριβές το εμβαδό.

• Λάθος δηλώσεις. Μπορεί ο ιδιοκτήτης στην αρχική του δήλωση να πέρασε κάποιο λάθος στοιχείο ή ένα παλιό τοπογραφικό.

• Ψηφιακή απεικόνιση παλιών μετρήσεων. Είναι πιθανό τα παλιά τοπογραφικά ή έγγραφα γενικά να έχουν απόκλιση από αυτό που καταγράφουν τα σύγχρονα ψηφιακά συστήματα, GPS ή κτηματολογικά διαγράμματα.

• Έλλειψη σύγχρονου τοπογραφικού. Μπορεί ένα ακίνητο να δηλωθεί χωρίς το τοπογραφικό διάγραμμα, με αποτέλεσμα τα όριά του να αλληλοκαλύπτονται με κάποιο γειτονικό.

• Έλλειψη δήλωσης/άγνωστος ιδιοκτήτης. Ακίνητο που δεν δηλώθηκε έγκαιρα μπορεί να εμφανίζεται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη». Αν έχεις τίτλο ιδιοκτησίας, και αυτό διορθώνεται.

Το καλό είναι πως τα περισσότερα από τα λάθη αυτά μπορούν να διορθωθούν πριν φτάσεις στο δικαστήριο. Ταυτόχρονα η διόρθωσή τους ξεκαθαρίζει το τοπίο στην κτηματογράφηση της χώρας, με τελικό σκοπό να μπει ένα τέλος σε ασάφειες και ελλείψεις που χρονίζουν.

Κτηματολόγιο: Ποιος διορθώνει ποιο λάθος

Αρκεί να ξέρεις αρχικά πώς να δεις τα ακίνητά σου στο Κτηματολόγιο, ώστε αν υπάρχει λάθος να το εντοπίσεις και στη συνέχεια να δεις πώς μπορείς να το διορθώσεις.

Ο κανόνας πίσω είναι απλός: Αν το λάθος αποδεικνύεται από έγγραφο που ήδη υπάρχει, διορθώνεται διοικητικά. Όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα, πιθανότατα η μόνη λύση είναι το δικαστήριο.

Διαδικασίες και αιτήσεις διόρθωσης

Σφάλμα - πρόδηλο σφάλμα: αιτήσεις διόρθωσης

Αν εντοπίσεις ένα προφανές λάθος, όπως λάθος πατρώνυμο, λάθος ψηφίο στον αριθμό συμβολαίου, λάθος στον τόμο και τον αριθμό μεταγραφής του συμβολαίου, λάθος όροφος ή λάθος εμβαδό, συμπληρώνεις την Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος. Στα βασικά στοιχεία που θα χρειαστείς είναι ο ΚΑΕΚ του ακινήτου σου. Υποβάλλεις την αίτηση ηλεκτρονικά χωρίς κόστος μέσα στην προθεσμία που έχει προβλεφθεί για κάθε περιοχή.

Αν υπάρχουν σοβαρά λάθη, συμπληρώνεις Αίτηση Διόρθωσης. Σοβαρό θεωρείται, για παράδειγμα, να μην εμφανίζεται η ιδιοκτησία που έχεις δηλώσει, να μην έχουν συμπεριληφθεί όλοι οι συνιδιοκτήτες, να υπάρχουν λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. όρια ιδιοκτησίας). Πρέπει να επισυνάψεις όλα τα απαιτούμενα έγγραφα που αποδεικνύουν το λάθος και να την υποβάλεις μέσα σε 2 μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και 4 μήνες για τους κατοίκους εξωτερικού. Εδώ υπάρχει τέλος 5 ευρώ.

Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου, αφού καταχωρίσεις τους κωδικούς σου στο TaxisNet. Θα πρέπει να επισυνάψεις τα έγγραφα που τεκμηριώνουν το αίτημά σου και να πληρώσεις και 5 ευρώ μέσω κάρτας.

Κατ’ εξαίρεση και μετά από συνεννόηση με το Γραφείο Κτηματογράφησης μπορείς να κάνεις αίτηση και με φυσική παρουσία σε αυτό, μόνο με ραντεβού. Μπορείς να βρεις ηλεκτρονικά με χάρτη ή με αναζήτηση τα στοιχεία του Γραφείου Κτηματογράφησης, επιλέγοντας νομό και περιοχή.

Λάθος όρια ή εμβαδό

Αν το λάθος είναι στον χάρτη και όχι στα στοιχεία σου, η διαδικασία είναι διαφορετική. Μπορείς να τη δεις αναλυτικά στη νέα πλατφόρμα metavoles.ktimatologio.gr, όπου γίνονται ψηφιακά οι διορθώσεις των ορίων και, γενικότερα, των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα. Η πλατφόρμα ενεργοποιήθηκε τον Σεπτέμβριο του 2026 και καλύπτει ολόκληρο τον κύκλο της διαδικασίας, από την αρχική υποβολή της αίτησης μέχρι την τελική έκβασή της. Σύμφωνα με όσα είναι σήμερα γνωστά, η πλατφόρμα υποστηρίζει αιτήσεις στις οποίες όλοι οι εμπλεκόμενοι είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Εξαιρούνται το Ελληνικό Δημόσιο, οι φορείς της Γενικής Κυβέρνησης και τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη.

Εδώ η διαδικασία έχει πέντε στάδια, στα οποία εμπλέκονται, ανάλογα με την κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης, ο μηχανικός και ο δικαστικός επιμελητής.

Τα πέντε στάδια στην πλατφόρμα metavoles του Κτηματολογίου

1. Υποβολή αίτησης: Ο ενδιαφερόμενος κάνει ηλεκτρονικά την αίτηση μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

2. Ενημέρωση ενδιαφερομένων: Αν και όπου χρειάζεται, ενημερώνονται οι δικαιούχοι ή άλλοι ενδιαφερόμενοι που επηρεάζονται από την αίτηση.

3. Υποβολή απόψεων και αντιρρήσεων: Οι εμπλεκόμενοι μπορούν να καταθέσουν τις απόψεις ή και τις αντιρρήσεις τους μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία.

4. Εξέταση της υπόθεσης: Η αίτηση και τα στοιχεία αξιολογούνται.

5. Έκδοση απόφασης: Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την έκδοση απόφασης και την ενημέρωση των ενδιαφερομένων.

Σε περίπτωση διαφωνίας, ο ενδιαφερόμενος έχει τη δυνατότητα να προσφύγει είτε σε δευτεροβάθμιο όργανο του Κτηματολογίου, είτε, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Είναι δικό σου. Ακόμα κι αν το νοικιάζεις μόνο, είναι το σπίτι σου. Για την ασφάλειά του φρόντισες; 

Πάρε προσφορά

Το ακίνητο εμφανίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Εδώ παίζουν δύο σενάρια, αν έχεις τίτλο ιδιοκτησίας ή εάν το διεκδικείς μέσω χρησικτησίας. Αν ισχύει το 1ο, ο νόμος (ν. 5142/2024) δουλεύει για σένα. Κάνεις απλώς αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος (αυτά που λέμε παραπάνω, δηλαδή), η οποία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, γίνεται υποχρεωτικά δεκτή και τα στοιχεία διορθώνονται άμεσα και χωρίς να χρειάζεται δικαστική προσφυγή.

Αν λοιπόν είχες μια τέτοια εκκρεμότητα και την άφησες να αιωρείται επειδή σου είπαν ότι θέλει δικηγόρο και δικαστήριο, αξίζει να το ξανακοιτάξεις.

Πότε χρειάζεται δικαστήριο για λάθη στο Κτηματολόγιο

Η διοικητική οδός καλύπτει τα σφάλματα, όχι τις διαφωνίες. Όταν το λάθος της αρχικής εγγραφής προκύπτει από δημόσιο έγγραφο — τυπικά από το ίδιο σου το συμβόλαιο — η εξωδικαστική διόρθωση είναι η κατάλληλη διαδρομή. Όταν όμως αμφισβητείται ποιος είναι ο ιδιοκτήτης ή τι ακριβώς περιλαμβάνει το δικαίωμα, χρειάζεται δικαστήριο. Με βάση πάντως τον νόμο του 2024, που λέγαμε παραπάνω, πριν την προσφυγή στο δικαστήριο για ορισμένες διαφορές απαιτείται προηγούμενη διαδικασία διαμεσολάβησης.

Πάντως αυτός είναι ένας λόγος να μην αφήσεις κάποια υπόθεσή σου να χρονίζει. Γιατί όσο περνά ο χρόνος, τόσο πιο πιθανό είναι να μπλεχτεί με μεταβιβάσεις, κληρονομιές και τρίτους.

Πέρα από το ότι τα λάθη μπερδεύονται με τον χρόνο, υπάρχει και χρονικό όριο. Σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, η κτηματογράφηση ολοκληρώνεται στο σύνολο της επικράτειας εντός του 2026, με μια τελική ευκαιρία για αποκατάσταση παραλείψεων μετά την ολοκλήρωση. Οι προθεσμίες για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών διαφέρουν ανά περιοχή και ανάλογα με το πότε ξεκίνησε εκεί το Κτηματολόγιο. Επειδή ακριβώς διαφέρουν, το ασφαλές είναι να ρωτήσεις στο Κτηματολογικό Γραφείο της περιοχής σου τι ισχύει για το δικό σου ακίνητο αντί να υποθέσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος;

Δεν υπάρχει παράβολο για την αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος. Υπάρχει κόστος 5 ευρώ για την αίτηση διόρθωσης, που αφορά άλλες περιπτώσεις από το «πρόδηλο σφάλμα».

Πόσο παίρνει η απάντηση;

Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αποφασίζει για την αποδοχή ή την απόρριψη μιας αίτησης μέσα σε 15 εργάσιμες μέρες.

Μπορεί να κάνει αίτηση κάποιος άλλος;

Ναι. Την αίτηση την υποβάλλει είτε ο δικαιούχος είτε τρίτο πρόσωπο που έχει έννομο συμφέρον.

Τι γίνεται αν απορριφθεί η αίτησή μου;

Η απόρριψη δεν κλείνει το θέμα. Υπάρχουν κι επόμενα βήματα κατά περίπτωση, από το δευτεροβάθμιο όργανο του Κτηματολογίου μέχρι τον Κτηματολογικό Δικαστή.